Allgemeine Informationen

Wie setzt sich meine Nebenkostenabrechnung zusammen? Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung baulich verändern möchte?

Diese und ähnliche Fragen beantworten wir Ihnen auf den folgenden Seiten. Sollten Sie eine Frage haben, die hier nicht behandelt wurde, stehen wir Ihnen gerne unter 06190 - 99 21 50 zur Verfügung.

Gefährliche Sicherheit

Schließzeiten in Mietshäusern haben sich als verhängnisvoll erwiesen.
Eine abgeschlossene Haustür könnte eine Behinderung des Rettungsweges darstellen!

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Haustür bitte nicht abschließen!

„Von 22 Uhr bis 6 Uhr Haustür immer abschließen!“

Eine Vorschrift dieser Art ist in zahlreichen Hausordnungen zu finden. Diese Regel scheint auf den ersten Blick sinnvoll, hat sich jedoch im Laufe der Jahre als verhängnisvoll erwiesen. Im Brandfall würde eine verschlossene Haustür die Rettung erschweren - darum können Mieter sich meistens erlauben, gegen diese Vorschrift zu verstoßen.

Hausordnungen sind allgemeine Geschäftsbedingungen für Mieter, die beachtet werden müssen. Stellt ein Vermieter Vorschriften über das Abschließen der Haustür zum Schutz vor Einbrechern auf, muss der Mieter sich daran halten. Sonst kann ihm theoretisch eine Abmahnung oder sogar eine Wohnungskündigung drohen.

Die „Verschlusszeiten“ sind jedoch ein spezieller Fall. Bei einem Feuer können Menschenleben in Gefahr geraten, weil flüchtende Bewohner in der Aufregung den Haustürschlüssel nicht finden und somit nicht schnell genug ins Freie gelangen.  Um so einem Fall vorzubeugen, gibt es eindeutige Brandschutzvorschriften in den verschiedenen Landesbauverordnungen. Rettungswege müssen deshalb so beschaffen sein, dass „bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind“ – so steht es beispielsweise im §13 (1) der Hessischen Bauordnung.

Sind sonst keine freien Rettungswege vorhanden, würde der vom Vermieter angeordnete Haustürverschluss einen Verstoß gegen die Brandschutzvorschriften bedeuten. Kein Mieter kann aber dazu gezwungen werden, gegen ein gesetzliches Gebot oder Verbot zu handeln. Vielmehr bedeutet der Verstoß gegen eine gesetzliche Vorschrift, dass eine Klausel in der Hausordnung oder auch im Mietvertrag im Nachhinein unwirksam ist (§134 Bürgerliches Gesetzbuch).

Laut Bundeskriminalamt erfolgen im Bundesdurchschnitt mehr als ein Drittel der Wohnungseinbrüche mittlerweile tagsüber. In Großstädten stehen Tageswohnungseinbrüche teilweise sogar an erster Stelle. Eine nachts verschlossene Haustür ist hier wirkungslos.

Kinderlärm

Kinderlärm – Kein Grund zur Klage!
Kindliche Neugier und Bewegungsdrang können Nachbarn erheblich stören...

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Kinderlärm wird manchmal als derartig belastend empfunden, dass Hausbewohner sogar vor Gericht gehen. Eltern müssen sich jedoch nichts vorwerfen lassen, denn nach den Erfahrungen von Mietervereinen plädieren deutsche Richter hier für Toleranz und Verständnis im Wohnumfeld.

Kleine Kinder dürfen nahezu nach Herzenslust tollen, ältere Kinder und Jugendliche hingegen müssen verständig genug sein, Rücksicht zu nehmen.

Friedliche Einigung im Streitfall lautet also die Maxime. Prallen jedoch jegliche Ansätze bei Eltern und Kindern ab, kann ein Wohnungseigentümer einer Familie mit Rücksicht auf die anderen Mieter sogar kündigen.

Konflikte um die "Lärmemission" von Spielplätzen für Stadtkinder werden häufig vor Gericht ausgetragen. Bei allen Entscheidungen zeichnet sich ab: Kinder dürfen und sollen sogar draußen mit anderen Kindern spielen. Ist ein Spielplatz vorhanden, können sie diesen selbstverständlich nutzen. Nachbarn müssen die Auswirkungen hinnehmen.

Spielen Kinder auf Innenhöfen, auf den Grünflächen zwischen Häusern oder vor Garagen, weil im Wohngebiet ein Spielplatz fehlt, haben Anwohner keine Handhabe, sie mit dem Hinweis auf Lärmbelästigung von dort zu vertreiben.

Kindliches Ballspiel ist grundsätzlich nicht zu verbieten. Landet der Ball jedoch auf fremdem Gelände, sind Kinder verpflichtet, den Nachbarn um die Herausgabe zu bitten. Selbsthilfe ist für Kinder tabu.

Geräuschpegel, die bei anderen „Freizeitlärmquellen“ als unzumutbar gelten, müssen bei Kindern ertragen werden – so befanden Richter des Verwaltungsgerichts Trier.

Wohnberechtigungsschein

Um eine belegungsgebundene Mietwohnung beziehen zu können, benötigen Sie eine „Bewerbung für eine öffentlich geförderte Wohnung“ (Wohnberechtigungsschein).

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Hattersheim am Main ist eine Gemeinde mit ca. 26.000 Einwohnern und erhöhtem Wohnungsbedarf  nach § 5a Wohnungsbindungsgsgesetz.

Aufgrund der für diese Gemeinden geltenden Sondervorschriften darf der Verfügungsberechtigte (Vermieter) eine frei oder bezugsfertig werdende Wohnung nur einem von der zuständigen Stelle (Wohnungsamt) benannten Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen.

Die Wohnberechtigung wird vom Wohnungsamt mit Hilfe einer „Bewerbung für eine öffentlich geförderte Wohnung“ geprüft.

Das Antragsformular erhalten Sie entweder im Fachreferat Kinder, Jugend, Senioren und Soziales in der Untertorstraße 5, im Stadtpunkt am Bahnhof oder online

Welche Kosten dürfen wir Ihnen überhaupt berechnen?

Der Gesetzgeber hat bestimmte Betriebskosten festgelegt, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

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Zu den gesetzlich festgelegten Betriebskosten (Zweite Berechnungsverordnung § 27 Anlage 3 Abs. 1) gehören beispielsweise die Kosten der Gebäudeversicherung, die Beleuchtungskosten für gemeinschaftlich genutzte Räume, die Kosten der Außenbeleuchtung sowie die Grundsteuer.

Wasser- und Abwasserkosten werden, falls eine Wasseruhr vorhanden ist, nach Verbrauch abgerechnet, ansonsten über die anteilige Wohnfläche.

Insgesamt dürfen 17 verschiedene Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung in Erscheinung treten. Näheres können Sie dem nächsten Punkt „Betriebskosten“ entnehmen.

Die Wohnnebenkosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Die Müllgebühren und die Kosten für die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind stärker gestiegen als die Lebenshaltungskosten.

Wir, als Vermieter, stehen hier vor dem Problem, dass wir diesen Anstieg auf Sie umlegen müssen, auf die Höhe der Kosten jedoch keinen Einfluss haben, da diese sowie die übrigen Betriebskosten bei den Versorgungs- und Dienstleistungsunternehmen entstehen. Leidtragende dieser Entwicklung sind sowohl Mieter, die höhere Kosten in Kauf nehmen müssen, als auch die Vermieter, die vom Gesetzgeber zur Ermittlung, Verteilung und zum Inkasso der Nebenkosten verpflichtet werden.

Ihre Betriebskosten

Die Miete Ihrer Wohnung setzt sich zusammen aus der Grundmiete, den kalten Betriebskosten und den warmen Betriebskosten.

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Kalte Betriebskosten sind u.a. Kosten der Be- und Entwässerung, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Außenanlagenunterhaltung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Beleuchtung im Treppenhaus/Wohnanlage und Aufzugskosten.

Warme Betriebskosten umfassen die Kosten der Heizung und des Warmwassers.

Jeder Mieter erhält jährlich die Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung für die vorausgegangene Abrechnungsperiode; bei unserer Wohnungsbauesellschaft entspricht die Abrechnungsperiode einem Kalenderjahr.

Die Nebenkostenabrechnung ist ein umfassendes, mehrseitiges Zahlenwerk und wirkt daher auf den ersten Blick komplizierter als sie wirklich ist. Mithilfe verschiedener Verteilerschlüssel werden die Kosten, die während des Abrechnungszeitraumes entstanden sind, auf die Bewohner des Hauses umgelegt.

In der Regel orientiert sich der Verteilerschlüssel an der Wohnfläche oder am tatsächlichen Verbrauch, falls entsprechende Messgeräte (z. B. Wasserzähler) vorhanden sind. Dies ist jedoch aus technischen Gründen nicht immer möglich, weshalb der Gesetzgeber auch andere Verteilerschlüssel zulässt (Wohnfläche, Miteigentumsanteile, Personenzahl u.dgl.).

Bei Abschluss des Mietvertrages wird dieser Verteilerschlüssel festgelegt und eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. In der Nebenkostenabrechnung werden dann die tatsächlich ermittelten Kosten mit den festgelegten Vorauszahlungen gegengerechnet. Sind die tatsächlichen Kosten höher als die geleisteten Vorauszahlungen, hat der Mieter eine Nachzahlung zu leisten. Fallen die entstandenen Kosten im Vergleich zu den Vorauszahlungen geringer aus, bekommt der Mieter diese Differenz auf sein Mieterkonto gutgeschrieben.

Je nach Ergebnis und Kostenentwicklung können wir die Vorauszahlung der Nebenkosten entweder senken oder erhöhen.

Die Abrechnungseinheit ist nicht nur das Gebäude, in dem Sie leben, sondern kann auch ein Zusammenschluss mehrerer Gebäude sein, die wir als Wirtschaftseinheit bezeichnen.

Bei den warmen Betriebskosten ist entscheidend, welche Gebäude oder Wirtschaftseinheiten an eine Heizstation angeschlossen sind; diese bekommen eine gemeinsame Abrechnung.

Untervermietung

Es gibt einige wichtige Voraussetzungen, die bei einer Untervermietung eingehalten werden müssen…

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Sie möchten aus persönlichen oder finanziellen Gründen einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten, d. h., Sie als Hauptmieter überlassen den Gebrauch eines Teils Ihrer Wohnung einem Dritten?

Bitte beachten Sie, dass Sie für eine Untervermietung die Genehmigung des Vermieters benötigen. Denn uns als Vermieter interessiert es natürlich, wer in unseren Wohnungen wohnt – sei es als Mieter oder als Untermieter. Auch bei Änderungen Ihres Familienstandes bitten wir Sie, uns dies schriftlich mitzuteilen.

Die Genehmigung für eine Untervermietung beantragen Sie bitte schriftlich bei der Geschäftsstelle der Hattersheimer Wohnungsbau GmbH. Neben Ihrem Namen, Ihrer Anschrift und Ihrer Mietvertragsnummer nennen Sie uns bitte auch den Namen des künftigen Untermieters.

Wenn keine wichtigen Gründe gegen eine Untervermietung vorliegen und Ihre Wohnung nicht überbelegt ist, steht einer Genehmigung in der Regel nichts im Wege. Wir behalten uns vor, aufgrund des höheren Verwaltungsaufwandes in diesem Fall einen Zuschlag zur Miete zu erheben (Untermietzuschlag).
 
Wir empfehlen Ihnen, mit Ihrem Untermieter einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. Denken Sie daran, vertraglich festzulegen, dass der Untermietvertrag mit dem Hauptmietvertrag endet. In der Regel besteht für den Untermieter keine Möglichkeit, die Wohnung zu übernehmen, falls Sie als Hauptmieter ausziehen.

Bedenken Sie bitte auch, dass nur zwischen Ihnen und unserer Gesellschaft ein Mietvertrag besteht und wir nur Sie (als unseren Vertragspartner) für eventuelle Schäden in der Wohnung verantwortlich machen können.

Bauliche Änderung

Sie möchten bauliche Veränderungen in Ihrer Wohnung vornehmen?
Worauf Sie achten müssen…

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Bitte beachten Sie, dass Sie für jede Veränderung der baulichen Grundausstattung Ihrer Mietwohnung unsere Genehmigung benötigen.

Wenn Sie bauliche Veränderungen in der Wohnung planen, denken Sie bitte daran, dass Sie die Art und den Umfang der geplanten Maßnahmen bei Ihrem schriftlichen Antrag angeben.

In den meisten Fällen wird die Zustimmung erteilt. Allerdings kann diese Genehmigung mit der Einhaltung gewisser Auflagen verknüpft sein, wie zum Beispiel eine Vorgabe der Verwendung bestimmter Materialien.

Die Kosten der baulichen Veränderungen sowie deren spätere Instandhaltung sind vom Mieter zu tragen. In unserem Genehmigungsschreiben teilen wir Ihnen auch mit, ob ausgebaute Einrichtungsgegenstände von Ihnen aufzubewahren sind oder entsorgt werden können.

Bei aufwendig geplanten Umbauten ist es ratsam, sich vorher mit uns in Verbindung zu setzen.

Beachten Sie bitte auch, dass bei Ihrem Auszug aus den Mieträumen eine Rückbauverpflichtung besteht. Dies kann bedeuten, dass Sie den aufwendigen Wanddurchbruch bei Ihrem Auszug wieder schließen müssen. Aus diesem Grund klären wir weitergehende Fragen gerne bei einem gemeinsamen Ortstermin ab, denn nur so haben wir die Möglichkeit, Sie vor kostspieligen Rückwandlungsmaßnahmen schützen.

Zu guter Letzt:

  • bitte nehmen Sie bei Bauarbeiten Rücksicht auf Ihre Nachbarn
  • beachten Sie bitte die Ruhezeiten
  • Bauschutt gehört nicht in die Mülltonnen, sondern muss bitte ordnungsgemäß entsorgt werden